商业+地产——商业步行街在中国完全具备了吸引投资者“眼球”的条件。但是，这样的项目注定要受制于大环境、大气候，投资者还需踩准发展的节拍和政策的步点。
在北京、上海、深圳、广州、武汉、长沙、天津、哈尔滨、南京、重庆、成都等大城市，近年纷纷兴起了以建设步行商业街为核心的城市中央商业区域的热潮，形成了中国城市发展的一道靓丽风景。步行街不但吸引了大批消费者，刺激了众多商家的雄心，更成为投资者眼中的新宠。国家商业网点市场建设办主任罗迪先生对于中国城市发展商业步行街的见解和思路，或许可以帮助投资者作出明智决策。）
商业街区作为城市发展的一个重要标志，越来越受到关注和重视，特别是现代化的商业步行街区，更被视为城市竞争力的重要表现，在中国推进城市化的进程中，逐渐成为投资的热点。
建成城市的窗口和标志
正因为与城市的竞争力和发展规划紧密关联，因此今后商业步行街的建设首先将在科学发展观之下，以建设城市窗口和标志为目标，突出贸易功能、旅游功能、休闲功能和文化功能。
所谓贸易功能，就是购物功能。商业步行街区是一个城市商业的龙头和品牌，是城市中人气最旺、商品最齐、商机最多、交易最容易成功的区域。如北京的王府井、上海的南京路、广州的上下九、苏州的观前街，自古就是商品贸易的聚集地，有着辉煌的历史。中国各地大中城市如北京、天津、江苏的南京、苏州、广东的广州、深圳、中山、惠州，在对老街道进行改造的时候，都要求突出其商业气氛，使古老的街道变成既具有地方特色和风土人情又有现代观光风格的商业步行街区。
说到商业步行街区的旅游功能，主要是因为它是一个城市里最具有地方传统特色的景点。商业步行街吸引中外游客的卖点，关键是典雅舒适的环境，商店云集的市场气氛，风格各异的建筑群体，传统风貌与现代文明互相辉映的文化品位，以及特色商品和传统饮食。
新的商业步行街在城市中还是“重要的休闲场所”，因此现在的商业步行街在建设时必须考虑“休闲功能”，不仅宽敞明亮、绿树成荫，而且在街头巷尾都要设置座椅、遮阳亭、城市雕塑等，以充分满足现代人休闲享受的需要。
商业步行街区往往蕴涵了一个城市巨大的传统商业文化，显示着一个城市的人文特色，这就需要现代商业街区充分重视其文化功能，通过广场文化、广告文化、饮食文化、建筑风貌等一系列内容，把地方传统文化展现出来。
充分关注城市生态
城市生态包括和谐协调、高效创富、人文特色等多个方面。上海南京东路步行街的改造，就是充分关注城市生态的一个例子。这条步行街在建设开发过程中充分整合了城市资源，不仅仅是对原来单一、雷同化的商业经营结构进行了重大调整，改变为商业、餐饮业、服务业、旅游业、娱乐业等多元化的经营结构；更是携多条相交的繁华路段和一条平行的副街——九江路，将人潮动线立体化，集客力随之显著提高。
郑州大上海步行街是另一个成功案例，其以28个之多的人潮入口，强力吸纳消费人流，恰如章鱼带有吸盘的多条触角。郑州大上海步行街的动线设计正是凭此特色，滞留客流，集客力得以空前增强。同时，大上海步行街遵循中国书法“疏密结合”的空间布局原则，形态各异的步廊、主题广场、中庭、景观平台、停车场，形成一个非常符合现代城市生活形态、具有人性化的商业综合体。由于颠覆传统的商业模式，人们预计郑州大上海城将成为郑州市最具人气的场所，成为城市商业交流最为频繁的平台。
第三代步行街将是开发方向
从历史来看，现代步行街的发展大致经历三个阶段：第一代步行街，以抓住消费者的“眼球”为主导，以吸引顾客为目标，致力于改善交通、疏通人潮，加强了对消费者的吸引力，从而提高了步行街的营业额，使城市的商业中心得以复兴。
第二代步行街，以抓住消费者的“口袋”为主导，仍强调购物活动，但更多考虑了为消费者提供步行街活动的舒适感，在步行街中加入了绿地、雕塑等装饰物，增加了步行街亲切宜人的氛围，不仅为步行街带来了繁荣，更不同程度的改善了社会文化环境。
第三代步行街，以抓住消费者的“心理”为主导，突出人本主义，较之第一代、第二代步行街更具革命性。它从城市再造的高度出发，在中央商务区和中央商业区打造大型商业文化综合体，其中融入诸多的广场、空中走廊、地下停车场等设施，更多考虑现代都市人的各种需求，为他们提供一个综合性的商业空间，因此堪称“城市客厅”和“城市舞台”。
郑州大上海城市步行街项目即是第三代步行街的一个典型，其位于郑州市最繁华“二七商圈”的黄金腹地，即北二七路、东太康路、人民路这三大金街所围合的“金三角”的核心原点。总投资15亿元人民币，总占地面积约103亩，总建筑面积28万平方米，它以“国际化第三代步行街”的理念进行项目的定位、规划、布局，要求达到空间场所人性化、个性化、另类化的目标。项目东西跨度为430米，南北跨度为280米，包括上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、康体、旅游等多种功能于一身，是郑州首席时尚生活中心岛和市民消费的首选之地，并被认为是目前中原地区最具规模、最具影响力和投资价值的商业地产项目。
由此可见，步行街的发展已经从单纯的经济效益逐渐向环境效益、社会效益均衡发展，其成功的标准也逐渐转向“满足消费者不断变化的需求”。第三代步行街凭借其多元化的商业功能，实现了项目开发商、项目经营商、商铺投资商、普通消费者多赢的局面，因而成为目前步行商业街开发的新动向和趋势。